Nieuws / Archief

Update Verontruste Erfpachters

23 december 2018

Jan Schrijver van Verontruste Erfpachters stuurde ons bijgevoegde nieuwsbrief.

Beste erfpachters,

We kunnen terugzien op een roerig jaar op het terrein van het gemeentelijk erfpachtbeleid.
- De gemeentelijke organisatie blijkt niet opgewassen tegen de uitvoeringsproblemen van haar eigen beleid. Zelfs nu erfpachters maar matig aanvragen doen voor de overstapregeling (10% heeft een verzoek gedaan, 3% heeft een aanbieding ontvangen). Een zeldzaam schoolvoorbeeld van veronachtzaming van uitvoeringsaspecten bij het nemen van een ingrijpende beleidsmaatregel. 
- De nieuwe gemeenteraad en een nieuw (links) college gaat onverdroten voort met de uitvoering van de foute besluiten van haar (liberale) voorgangers. Er wordt zelfs een schepje bovenop gedaan door een extra korting van 10% aan te kondigen. Ondanks de algemene kritiek uit de oppositiebanken in 2017, is bij de bestuursopvolgers geen teken voor een koerswijziging te bekennen. Integendeel: "nu moet er rust komen", zei de wethouder in Het Parool. 
- In het collegeakkoord is een onafhankelijke commissie aangekondigd die de hele zaak, inclusief het bestaande stelsel van voortdurende erfpacht, nog eens tegen het licht moet houden. Maar de eerstverantwoordelijke wethouder Van Doorninck drukte bij haar eerste optreden verwachtingen hierover al de kop in. We moeten vooral denken aan een procesevaluatie, die ook wel aan het eind van de raadsperiode kan plaatsvinden. Dat betekent dus dat de erfpachters het overstapaanbod helemaal op eigen merites moeten beoordelen, zonder kennis van mogelijk voortschrijdend inzicht van de verpachter. 
- De huizenprijzen stijgen onverdroten door, met als gevolg dat WOZ en BSQ vanaf 2020 in de hele stad onbetaalbare uitkomsten zullen laten zien. Wat moet men hieruit nu concluderen? Dat het overstap-aanbod op basis van WOZ-waarde 2014 eigenlijk een buitenkans is, of dat de rekenmethode die erachter zit overduidelijk niet deugt?
- De toepassing van de overgangsregeling voor eeuwigdurende erfpacht heeft nog voor enige commotie gezorgd. Nieuwbouwhuizen in Houthavens e.o. zijn in 2018 verkocht (worden pas na 2020 opgeleverd) met 'oude' erfpacht tegen de volle grondprijs voor 50 jaar. Daarbovenop konden de kopers ook nog overstappen naar eeuwigdurend. Alles bij elkaar meer dan 100% marktwaarde. Dus meteen al 'onder water'! De hypotheekverstrekkers hadden even niet opgelet en op deze manier kwam erfpacht toch nog op het bordje van de Autoriteit Financiële Markten. 

In 2019 kan de impact van juridische procedures die SEBA heeft aangespannen misschien verschil maken. Bijgaand de nieuwsbrief hierover. 
Ik haal hier de volgende hoofdpunten uit:
- de dagvaarding van de 'claimprocedure' is in januari te verwachten. Deze is op het laatst nog wat vertraagd doordat de recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam over de WOZ-waardering van 2017 hierin zal worden verwerkt. De rechtbank heeft namelijk geoordeeld dat de WOZ-waardering in Amsterdam te royaal omgaat met de component erfpacht. WOZ-waarden moeten uitgaan van de fictie van volledige eigendom en dus moet er een correctie plaatsvinden bij woningen op erfpachtgrond. De Dienst Belastingen hanteert hier al jaren eenzelfde methodiek die overigens totaal afwijkt van de rekenmethode van het Grondbedrijf (dezelfde gemeente!). 
Maar SEBA heeft deze erfpachtcorrectie van de Dienst Belastingen nu met succes aangevochten, op grond van argumenten betreffende het marktgedrag van kopers van Amsterdamse woningen. De markt maakt minder verschil voor erfpacht in vergelijking tot eigen grond als de gemeente veronderstelt.Die argumentatie heeft de rechtbank dus overgenomen. Zou de rechtbank dan ook niet zo redeneren als de nog veel gekkere berekening van het Grondbedrijf wordt aangevochten?

Dat gebeurt dus in de zgn. claimprocedure via twee aanvalslijnen (in de nieuwsbrief natuurlijk veel netter, maar omslachtiger, uitgelegd):
1. De waarde van de (uitgegeven) erfpachtgrond moet samen met het aankoopbedrag overeenkomen met de marktwaarde van vergelijkbare panden op eigen grond. Dit sommetje klopt niet als je de grondwaardering van de gemeente volgt. Dat betekent dat de gemeentelijke berekening niet marktconform is. De gemeente erkent dat wel, maar meent dat de markt ongelijk heeft. Erfpachters worden volgens SEBA in hun eigendom aangetast, doordat dit sprookje dankzij het gemeentelijk beleid en de marktomstandigheden reëel effect heeft. SEBA vraagt dus een nieuwe berekening, een wel marktconform aanbod, dan wel schadevergoeding. 
2. Mocht de rechter niettemin de waardering van de gemeente wel marktconform achten, dan is de gemeente op andere manier verwijtbaar. Immers, niemand (alle experts incluis) is door de gemeente gewaarschuwd dat de grond een zo groot aandeel van de marktwaarde vormt. En dan is er aanleiding voor schadevergoeding, want het vastgoed op erfpachtgrond is dus stelselmatig overgewaardeerd wegens nalatigheid van de gemeente in haar zorgplicht. 

We zullen zien wat het oplevert, maar in 2019 komt er zeker nog geen uitspraak. Zou de dagvaarding zelf en de publiciteit eromheen de politiek zoveel schrik aanjagen dat zij nog in beweging komt? Als we de signalen uit 2018 doortrekken naar volgend jaar, hoeft het niet te verbazen als de gemeenteraad zich ondanks alles Oostindisch doof houdt. Tja, een zaak onder de rechter... 
Dan zullen de werkelijke cijfers van het aantal aanmeldingen voor de overstapregeling meer indruk maken. Als die tegenvallen, zit de hele stad straks met een reusachtig probleem door het grote aantal oude erfpachtcontracten met op papier onbetaalbare canons. Er zit volgens ons dan niets anders op dan de deadline verder verschuiven of aanstaande reguliere canonherzieningen opschorten en intussen (al dan niet via een onafhankelijke commissie) werken aan een echt duurzame oplossing, iets wat eigenlijk iedereen in de gemeenteraad wil (maar nu even niet, tenzij er toch nog een politiek initiatief uit onverwachte hoek komt). 
Daarom herhalen we ons advies om uw eventuele overstapneigingen zo ver mogelijk op te schorten naar het eind van volgend jaar. 

Maar nu eerst fijne feestdagen en een goed begin van het nieuwe jaar toegewenst!

Met vriendelijke groet,

Jan Schrijver
Verontruste Erfpachters Amsterdam